Wie vererbe ich Immobilien richtig ?

Was bei Immobilien im Nachlass zu beachten ist und welche anderen sinnvollen Möglichkeiten vorhanden sind.

In den nächsten Jahren werden immense Vermögenswerte in Deutschland vererbt. Die meisten Immobilien und sonstige Werte wechseln ohne eine letztwillige Verfügung (Testament oder Erbvertrag) des Erblassers ihren Eigentümer. Dies geschieht dann aufgrund der so genannten gesetzlichen Erbfolge. Häufig führt dies bei den Miterben zu jahrelangen und teuren Auseinandersetzungen, die aber bei einer rechtzeitigen Nachlassplanung hätten vermieden werden können.

Wer wird bei einer Erbschaft Eigentümer einer Immobilie des Erblassers ?

Hat der Erblasser kein Testament (oder Erbvertrag) verfasst, gilt die gesetzliche Erbfolge. Eigentümer der sich im Nachlass befindlichen Immobilie werden dann die gesetzlichen Erben (in der Regel Kinder und Ehegatte) entsprechend ihrer Quote. Sind mehrere Erben vorhanden, entsteht eine so genannte Erbengemeinschaft.

Die Erbengemeinschaft ist gesetzlich auf Auseinandersetzung gerichtet, was bei Streitigkeiten zwischen den Miterben dazu führt, dass die Immobilie verkauft werden muss. Zudem kann die Erbengemeinschaft nur gemeinschaftlich handeln.

Liegt hingegen ein Testament des Erblassers vor, so fällt die Immobilie den hierin eingesetzten Erben oder Vermächtnisnehmern zu. Sofern der Erblasser das Haus oder die Wohnung aber im Testament nicht einem bestimmten Erben übertragen hat, entsteht bei einer Mehrheit von Erben auch in diesem Fall eine Erbengemeinschaft. Sollte innerhalb der Erbengemeinschaft keine Einigung erzielt werden, muss im schlimmsten Fall auch hier die Immobilie zwecks Auszahlung an die Miterben entweder einvernehmlich oder zwangsweise (im Wege der Teilungsversteigerung) verkauft werden.


Welche Ansprüche haben Pflichtteilsberechtigte an den Immobilien im Nachlass ?

Pflichtteilsberechtigte nahe Angehörige, die aufgrund einer Enterbung zu kurz gekommen sind, werden nicht Mitglied der Erbengemeinschaft. Sie haben demzufolge auch keinen Anspruch auf Übertragung von Immobilien oder Miteigentumsanteilen gegenüber den Erben. Ihnen steht lediglich ein Anspruch gegen die Erben auf Auszahlung ihres Pflichtteils in Geld zu.

Dieser Pflichtteilsanspruch bemisst sich nach dem Gesamtwert des Nachlasses und entspricht der Hälfte der gesetzlichen Erbquote des Pflichtteilsberechtigten. In diesem Fall muss der Wert sämtlicher Vermögenswerte im Nachlass ermittelt werden. Hierüber kommt es unter den Beteiligten oftmals zum Streit.

Der Pflichtteilsberechtigte kann vom Erben verlangen, dass diese auf Kosten des Nachlasses ein Sachverständigengutachten zur Ermittlung des Verkehrswertes der Immobilien erstellen lässt.

Sollten der oder die Erben den Pflichtteilsberechtigten nicht auszahlen können, muss die Immobilie ebenfalls verkauft werden.

 

Was kann ich als Erblasser tun, um Streit bezüglich einer Immobilie auszuschließen ?

Immobilieneigentümer sind also gut beraten, wenn sie durch eine Regelung noch zu Lebzeiten, also im Testament, dafür sorgen, dass die Immobilie im Erbfall nicht zum Zankapfel im Erbstreit wird und womöglich zwangsversteigert werden muss. Aus den oben genannten Gründen sollten Immobilien grundsätzlich nicht an mehrere Erben (Erbengemeinschaft) fallen.

Daher sollte man Objekte, die nicht zerschlagen werden sollen, im Zweifel einzelnen Personen im Wege der Teilungsanordnung oder eines Vermächtnisses zuwenden. Führt dies zu nicht tragbaren Ungerechtigkeiten bei der Verteilung des Erbes, können sich Erblasser auch überlegen, zu Lebzeiten die Immobilie in einen Familienpool zu übertragen, an dem dann mehrere Personen beteiligt sind.

Des Weiteren besteht natürlich auch die Möglichkeit, die eine oder andere Immobilie bereits zu Lebzeiten zu verschenken (so genannte vorweggenommene Erbfolge). Hierbei sollten auch die Freibeträge des Schenkungs- und Erbschaftssteuergesetzes im Auge behalten werden, die alle zehn Jahre neu anfallen - nach zehn Jahren gibt es also die Freibeträge erneut !

Wollen z.B. die Eltern zu Lebzeiten eine Immobilie auf ihr Kind übertragen, gibt es eine ganze Reihe diverser Gestaltungsmöglichkeiten, denn je nach Bedarf können Eltern so genannte Sicherungsklauseln in den Vertrag mit einbauen.

Beispielsweise haben die Eltern das Recht, einen Teil des Hauses zu bewohnen (lebenslanges Wohnrecht). Dieses Recht wird durch Eintragung im Grundbuchamt abgesichert, was jeden späteren Erwerber daran bindet. Das Wohnrecht ist grundsätzlich nicht übertrag- oder vererbbar.

Eine Schenkungsvereinbarung kann auch mit einem Nießbrauch verbunden werden. Die Eltern können hierbei die Immobilie weiter selbst nutzen oder vermieten, tragen hierbei aber die laufenden Kosten. Eigentümer wird dann das beschenkte Kind. Abgesichert wird auch der Nießbrauch durch eine Grundbucheintragung.

Verbinden lässt sich eine Schenkung einer Immobilie zu Lebzeiten auch mit einer so genannten Leibrente. Hierbei zahlt das Kind den Eltern vereinbarungsgemäß einen festen monatlichen Betrag, dessen Höhe mit einer Wertsicherungsklausel an die Entwicklung der Lebenshaltungskosten angepasst werden kann. Zur Sicherheit sollte der Anspruch als Reallast im Grundbuch eingetragen werden.

Weiter sollten sich die schenkenden Eltern auch überlegen, sich Rechte vorzubehalten, um die Schenkung eventuell wieder rückgängig machen zu können (Widerrufs- oder Rücktrittsvorbehalt). Gründe hierfür können sein und im Testament aufgenommen bestimmte Fallkonstellationen (wie z.B. Tod des Kindes, Veräußerung der Immobilie durch das Kind, Belastung des Grundstücks) oder für jeden beliebigen Fall, d.h. frei vereinbart werden.

 

Bereits aus dieser kurzen Übersicht ist ersichtlich, wie komplex diese Fragestellung ist. Besitzer größeren Immobilienvermögen sollten sich hierbei fachkundig beraten lassen, was für sie und ihre Familie im Einzelfall die beste Lösung ist.

Für eine erste Vorprüfung stehen wir selbstverständlich zur Verfügung. Weitere Informationen erhalten Sie auch unter: www.erbschaft-regeln.de

 

Patrick M. Zagni

Rechtsanwalt und Fachanwalt
für Bank- und Kapitalmarktrecht

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08.09.2020
Patrick Zagni
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